Droit de la construction

Présentation du droit de la construction

Le droit de la construction regroupe l’ensemble des règles juridiques applicables aux relations contractuelles et opérationnelles entre le maître d’ouvrage (particulier, promoteur, collectivité), l’entrepreneur principal, l’architecte et les sous-traitants. Il couvre tant la phase de préparation du projet (contrat d’entreprise, appels d’offres, obligations précontractuelles) que l’exécution des travaux, le paiement des prestataires et les garanties post-livraison.
Au cœur de ce droit se trouvent des normes de responsabilité civile (garantie décennale, responsabilité contractuelle), des règles d’urbanisme et de sécurité (permis d’urbanisme, normes PEB, sécurité incendie) et des procédures spécifiques de règlement des différends (réserves à réception, expertises amiables ou judiciaires).

Problématiques juridiques courantes

Retards de chantier

Le respect du calendrier contractuel est une obligation essentielle. En cas de retard injustifié, le maître d’ouvrage peut invoquer les pénalités de retard prévues au contrat (forfaitaires ou au pourcentage journalier), voire demander la résolution judiciaire du contrat si le retard cause un préjudice grave (article 1147 du Code civil / article 5.88 NCC).

Malfaçons et vices cachés

Les malfaçons affectant la solidité ou l’usage de l’ouvrage – fissures, infiltrations, défauts d’étanchéité – engagent la garantie décennale de l’entrepreneur et de l’architecte. Toute dénonciation doit intervenir dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (articles 1792 et suivants du Code civil / articles 5.226 e.s. NCC).

Clauses contractuelles abusives

Certains contrats standard peuvent contenir des « clauses léonines » ou stipulations limitant de manière excessive la responsabilité d’une partie. Lorsqu’elles portent atteinte à l’équilibre contractuel, ces clauses peuvent être réputées non écrites sur le fondement de l’article 1171 du Code civil / articles 5.3 et 5.4 NCC.

Responsabilités des parties et résolution des litiges

Obligations de l’entrepreneur

• Exécution conforme : réaliser les travaux selon les plans, normes et devis convenus.

• Sécurité du chantier : garantir la sécurité des intervenants et du public (normes PEB, sécurité incendie).

• Garantie décennale : répondre des dommages compromettant la structure ou l’usage.

Obligations du maître d’ouvrage

• Paiement aux échéances contractuelles.

• Réception : organiser la réception des travaux, émettre des réserves éventuelles dans le procès-verbal pour anomalies constatées.

Rôle de l’architecte

En tant que maître d’œuvre, l’architecte exerce une surveillance technique et administrative, rédige les procès-verbaux de réception et conditionne le paiement des acomptes à la conformité des travaux.

Modes de résolution des litiges

• Expertise amiable (conciliation, expertise privée) : phase précontentieuse rapide pour qualifier les désordres.
   
• Expertise judiciaire : désignée par le tribunal pour trancher les responsabilités.
   
• Recours juridiques : action en exécution forcée, en dommages-intérêts ou en résolution de contrat selon la gravité des manquements.