Vastgoedrecht

Vastgoedtransacties: aankoop, verkoop en financiering

Aankoop en verkoop van onroerend goed

De aankoop en verkoop van onroerend goed in België omvat een aantal belangrijke stappen:

• Verkoopovereenkomst: De verkoopovereenkomst is een voorlopige overeenkomst tussen de koper en de verkoper. Deze beschrijft de voorwaarden van de verkoop, zoals de prijs, termijnen en eventuele opschortende voorwaarden. Het is juridisch bindend voor beide partijen en markeert het begin van de verplichtingen.

• Authentieke akte bij de notaris: Na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst wordt de authentieke akte opgesteld door een notaris. Dit document formaliseert de transactie en zorgt voor juridische zekerheid. Het wordt vervolgens geregistreerd bij de bevoegde autoriteiten.

• Registratie van de akte: De registratie van de akte is essentieel om de transactie officieel te maken en de geldigheid ervan te waarborgen. Dit heeft invloed op de registratiebelasting.

Registratierechten

In België moet de koper registratiebelasting betalen bij de aankoop van onroerend goed. Deze belasting verschilt per regio:

• Vlaanderen: De registratiebelasting bedraagt doorgaans 3% voor een eerste woning, met mogelijke kortingen.

• Wallonië: De belasting is 12,5%, met belastingverminderingen voor jonge kopers.

• Brussel: In Brussel bedraagt de registratiebelasting 12,5%, met mogelijke vrijstellingen afhankelijk van de regio.

Financiering van vastgoedtransacties

Veel vastgoedtransacties worden gefinancierd door middel van een hypothecaire lening. De belangrijkste financieringsopties zijn:

• Hypothecaire lening: Dit is een lening met een vast of variabel rentepercentage, gewaarborgd door het aangekochte onroerend goed.

• Lening met herzienbare rente: Een lening waarbij de rente periodiek kan worden aangepast.

• Voorkeursleningen: Sommige regio’s bieden leningen tegen een lager tarief voor jonge kopers of voor ecologische woningen.

Fiscale implicaties van de aankoop kunnen belastingverminderingen omvatten voor rentebetalingen en kortingen voor jonge kopers of ecologische woningen.

Huurrecht: residentiële en commerciële huurcontracten

Residentiële huurcontracten

Het huurrecht in België wordt strikt gereguleerd en biedt bescherming aan zowel huurders als verhuurders:

• Soorten huurovereenkomsten:

  • Kortetermijncontracten: Meestal voor tijdelijke verhuur.

  • Langetermijncontracten: De meest voorkomende huurovereenkomst, meestal voor 3 tot 9 jaar.

  • Studentenhuurcontracten: Specifieke overeenkomsten, meestal voor één jaar, gericht op studenten.

• Verplichtingen van de partijen:

  • Verhuurder: Verantwoordelijk voor het leveren van een goed onderhouden woning en voor grote herstellingen.

  • Huurder: Verantwoordelijk voor het naleven van de contractvoorwaarden, zoals het betalen van huur en het onderhouden van het gehuurde goed.

• Veelvoorkomende geschillen:

  • Huurachterstanden: Kan leiden tot juridische procedures en ontbinding van het huurcontract.

  • Gebreken aan het goed: Wanneer de woning gebreken vertoont, kan de huurder eisen dat deze worden hersteld.

  • Teruggave van de waarborg: De verhuurder is verplicht om de waarborg terug te geven aan het einde van het contract, tenzij er schade of achterstallige betalingen zijn.

Commerciële huurcontracten

Commerciële huurcontracten zijn complexer dan residentiële contracten en bevatten specifieke bepalingen:

• Duur van het contract: Meestal 9 jaar, met de mogelijkheid om het contract te vernieuwen of vroegtijdig te beëindigen.

• Huurherziening: De huurprijs wordt vaak periodiek aangepast, afhankelijk van een index of andere overeengekomen criteria.

• Kosten: De kosten voor onderhoud en herstellingen van het commercieel goed zijn vaak voor rekening van de huurder.

• Beëindiging van het contract: Specifieke regels voor het beëindigen van commerciële huurcontracten, bijvoorbeeld bij niet-betaling of verandering van de toestand van het pand.

Eigendomskwesties: Reële Rechten en Erfdienstbaarheden

Reële rechten

Er zijn verschillende reële rechten die aan onroerend goed kunnen worden gekoppeld:

• Volledige eigendom: Het recht om een goed te gebruiken en erover te beschikken, inclusief de mogelijkheid om het te verkopen, te verhuren of als zekerheid te geven.

• Vruchtgebruik: Het recht om een goed te gebruiken en de vruchten ervan te genieten, terwijl de eigendom bij een andere partij blijft.

• Erfdienstbaarheid: Het recht om een deel van iemands onroerend goed te gebruiken, bijvoorbeeld voor doorgang of om water uit een bron te halen.

Erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden beïnvloeden het gebruik van een onroerend goed en kunnen:

• Persoonlijke erfdienstbaarheden zijn die aan een specifieke persoon gebonden zijn (bijvoorbeeld een recht van doorgang).

• Onroerende erfdienstbaarheden zijn gekoppeld aan een specifiek goed, zoals een recht van doorgang voor een bepaald perceel.

Mede-eigendom

Bij mede-eigendom, bijvoorbeeld bij appartementencomplexen, moeten de regels voor het beheer van gemeenschappelijke delen goed worden begrepen. Dit omvat:

• Algemene vergaderingen: De mede-eigenaars komen samen om te beslissen over het beheer van het gebouw.

• Kostenverdeling: De kosten voor onderhoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen worden verdeeld op basis van de eigendomsrechten van elke mede-eigenaar.