Opstart Mede-eigendom

A. Wie mag de syndicus aanstellen?

De syndicus kan op drie verschillende manieren benoemd worden, met name:

     I.   In de basisakte:

  • hetzij direct aangeduid, hetzij via een bevoegdheid aan bijvoorbeeld de promotor om de eerste syndicus aan te duiden.
  • Wanneer dit het geval is, zal deze eerste syndicus op de eerste Algemene Vergadering van rechtswege ontslagnemend zijn, al kan de Algemene Vergadering uiteraard zijn mandaat bevestige

     II.  Door de rechter:

  • dit kan met name gevraagd worden wanneer er geen zittende syndicus is.
  • Evenwel zal de rechtbank – gelet op het beslissingsrecht van de Algemene Vergadering – dergelijke verzoeken vaak beperkt inwilligen, met name, een voorlopige syndicus met een specifieke opdracht (zoals bvb. het voorlopig beheer waaronder het organiseren van een Algemene Vergadering waarop de mede-eigenaars zelf een nieuwe syndicus kunnen aanstellen).

     III.  Door de Algemene Vergadering:

  • de Algemene Vergadering is het bevoegde orgaan om de syndicus aan te stellen; zij kan dit doen mits een volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen.

Besluit: In beginsel stelt de Algemene Vergadering de syndicus aan. Evenwel is het mogelijk dat de statuten de aanwijzing(sbevoegdheid) van de eerste syndicus voorziet, die dan wel op de eerste Algemene Vergadering wordt geacht ontslag te nemen. In een uiterste geval kan ook de rechtbank een syndicus aanwijzen.

B. Wie mag er voor de opleveringen instaan?

De bevoegdheid om tot oplevering (of weigering) over te gaan ligt bij de Algemene Vergadering.
  • Hierbij kan de Algemene Vergadering de syndicus of anderen (men denke aan een eventuele Raad van Mede-Eigendom, of een externe deskundige) desgevallend mandateren.
  • De syndicus zal de VME vertegenwoordigen daar dit één van zijn wettelijke verplichtingen is, doch dient zich rekenschap te geven van de bevoegdheid van de Algemene Vergadering.
  • Dit impliceert dat een beslissing door de syndicus gegeven steeds voorwaardelijk dient te zijn, doordat de Algemene Vergadering hetzij opvoorhand, hetzij achteraf, de beslissing moet bevestigen.

Besluit: De Algemene Vergadering heeft de exclusieve bevoegdheid om over opleveringen of weigeringen te beslissen. Al kan zij haar bevoegdheid delegeren.

C. Moeten we een Raad van Mede-Eigendom hebben? Wat zijn de taken van dit orgaan?

1.   Verplichting of niet?
  • In elke mede-eigendom met minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, is een Raad van Mede-Eigendom niet verplicht.
  • Telt het gebouw meer dan twintig kavels, dan is een Raad van Mede-Eigendom wel verplicht. Deze Raad van Mede-Eigendom kan uitsluitend uit mede-eigenaars bestaan.
2.   De taken van dit orgaan
  • De Raad van Mede-Eigendom heeft als taak controle uit te oefenen op de syndicus.
  • Deze controletaak kan uitzonderlijk worden aangevuld met een taak van besluitvorming; hiertoe zal de Algemene Vergadering met een meerderheid van 75% kunnen beslissen, mits dit mandaat voor een welomschreven taak is, en niet langer dan 1 jaar geldt.
  • Daarnaast dient de Raad van Mede-Eigendom halfjaarlijks een omstandig verslag uit te brengen aan de mede-eigenaars omtrent de uitvoering van de taken van de Raad van Mede-Eigendom.
Besluit:
  1. Indien er meer dan 20 appartementen/kantoren/winkels zijn, is een Raad van Mede-Eigendom verplicht.
  2. Een Raad van Mede-Eigendom heeft in beginsel een controletaak, met daaraan gekoppeld een zesmaandelijkse rapportageplicht naar de mede-eigenaars.
  3. Uitzonderlijk kan een mandaat tot besluitvorming worden gegeven voor specifieke taken, en dit voor een duur van maximum één jaar.

D. Moeten we een commissaris van de rekeningen hebben?

1.   Verplichting of niet?

Iedere mede-eigendom dient een commissaris van de rekeningen te hebben.

2.   De taken van de commissaris?
  • De taken van de commissaris worden vastgelegd in het reglement van mede-eigendom, maar is grosso modo samen te vatten tot het uitoefenen van een controle op de boekhouding.
  • Hierbij dient benadrukt te worden dat het een controletaak is, en geen beheerstaak.
  • Een bevoegdheid tot meebeslissen over transacties, zoals een tweedehandtekeningsbevoegdheid zijn dan ook den boze.
  • De commissaris van de rekeningen dient geen mede-eigenaar te zijn.