Mede-Eigendom: vooraf

A. Vanaf wanneer gelden de regels van mede-eigendom?

Volgens de wet gelden de regels omtrent mede-eigendom zodra het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Dit is echter niet van toepassing indien de aard van de goederen dit niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking.

Besluit:

  • Zodra er dus meer dan één eigenaar die een eigen kavel heeft (bvb. appartement, lof, kelder, garage), dat bediend wordt door gemeenschappelijke delen, zijn deze regels van toepassing, tenzij alle eigenaars unaniem besluiten deze regels buiten toepassing te laten.

B. Basisakte: wet op mede-eigendom buiten werking gesteld in de statuten.

B.1. Wat zijn de gevolgen? Wat als ik dat wil wijzigen?

Het gevolg is dat de traditionele regels van o.a. besluitvorming niet van toepassing zijn.

Tevens ontstaat er geen afzonderlijke rechtspersoon:

  • Zo zal een leverancier niet met de rechtspersoon (die ontstaat als de regels van mede-eigendom van toepassing zijn) een contract kunnen afsluiten, maar wel met alle individuele mede-eigenaars.
  • Dit laat al vermoeden dat dit enkel interessant kan zijn voor kleine mede-eigendommen waar de last van het beheer groter zou zijn dan het ontbreken van een gecentraliseerd en georganiseerd beheer.

B.2. Wat nu?

Wanneer de regels van formele mede-eigendom niet van toepassing zijn, zal men onder andere de besluitvorming onderling moeten regelen.
  • Vaak wordt hiervoor met volstrekte meerderheden gewerkt, tenzij men aan het eigendomsrecht zou raken, waardoor een beslissing bij unanimiteit vereist is.
  • Doordat er geen aparte rechtspersoon is, en de mede-eigenaars persoonlijk contractspartij worden van leveranciers, kunnen de mede-eigenaars in eerste lijn worden aangesproken door externe partijen. Wanneer de toepassing van de wet op mede-eigendom niet is uitgesloten, zal de rechtspersoon van de Vereniging van Mede-Eigenaars worden aangesproken.
Omtrent de vraag of men dit kan wijzigen, en de regels van mede-eigendom alsnog van toepassing kan laten zijn, bestaan meerdere strekkingen.
Aangezien de wet op mede-eigendom dit niet expliciet uitsluit, kan men (mits akkoord van alle mede-eigenaars) samen beslissen om alsnog de regels van de wet op mede-eigendom van toepassing te maken. Dit zal dan wel een aantal formaliteiten vereisen, waaronder een notariële akte, en de overschrijving daarvan op het Hypotheekkantoor.

B.3. Besluit:

  • Het buiten toepassing laten van de regels op mede-eigendom lijkt een vereenvoudiging op het eerste zicht, doch kan al snel complexer worden dan het kiezen van het traditionele stelsel van mede-eigendom.

  • Een eenvoudige VME is vaak interessanter dan een complexe uitsluiting van de wet op mede-eigendom.